Wstęp

Nieruchomości to bez wątpienia najcenniejsze składniki majątku. Nie oznacza to jednak, że nie mogą należeć do dzieci – czyli osób, które nie ukończyły osiemnastego roku życia.

Często zdarza się, że w wyniku śmierci rodziców, bądź dziadków dziecko w wyniku dziedziczenia staje się właścicielem nieruchomości.

W znacznej większości przypadków odziedziczona przez dziecko nieruchomość przeznaczona jest na zbycie w drodze sprzedaży.

Jednak dopóki dziecko nie uzyska pełnoletności jego majątkiem co do zasady rozporządzają rodzice – i to z pewnymi ograniczeniami.

O tym w jaki sposób sprzedać nieruchomość należącą do dziecka oraz jakie są niezbędne warunki do dokonania takiej transakcji, dowiecie się Państwo z tego artykułu.

Rodzicu – masz obowiązek zarządzać majątkiem swojego dziecka

Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym każdy rodzic ma obowiązek zarządzać majątkiem swojego dziecka aż do uzyskania przez nie pełnoletności.

Ustawodawca w art. 101 § 1 k.r.o. precyzuje, że zarząd rodziców nad majątkiem dziecka powinien być sprawowany z należytą starannością.

To z kolei oznacza, że rodzice z majątkiem dziecka powinni postępować w sposób ostrożny i rozważny, zaś ich działania powinny prowadzić do zachowania majątku dziecka w stanie niepogorszonym.

W szczególności niedopuszczalnym jest przeznaczanie majątku dziecka na potrzeby własne rodziców.   

Jeśli natomiast dziecko pracuje zarobkowo, bądź posiada przedmioty oddane mu do swobodnego użytku – to zarobek dziecka ani wyżej wskazane przedmioty nie są objęte ustawowym zarządem rodziców (art. 101 § 2 k.r.o.).

To z kolei oznacza, że dziecko może swoim zarobkiem oraz przedmiotami oddanymi mu do swobodnego użytku rozporządzać samodzielnie.

Czy zatem rodzić może swobodnie sprzedać nieruchomość należącą do dziecka?

Pomimo ustawowego obowiązku rodziców do sprawowania zarządu nad majątkiem dziecka, sprzedaż nieruchomości została zaliczona do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka należy zaliczyć w szczególności:

- sprzedaż nieruchomości, bądź udziału w nieruchomości

- zniesienie współwłasności nieruchomości,

- dokonanie darowizny nieruchomości z majątku dziecka.

W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (m.in. sprzedaż nieruchomości) rodzic obligatoryjnie będzie musiał uzyskać przed dokonaniem takiej czynności zezwolenie sądu opiekuńczego.

W zezwoleniu na dokonanie konkretnej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka sąd opiekuńczy wskaże także minimalną kwotę za jaką czynność sprzedaży nieruchomości może być dokonana.

Rodzić zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości należącej do dziecka bez uprzedniego zezwolenia sądu opiekuńczego – jakie są konsekwencje?

Czynność sprzedaży nieruchomości należącej do dziecka bez zezwolenia sądu opiekuńczego jest bezwzględnie nieważna – a co za tym idzie zawarta umowa sprzedaży nie wywołuje skutków prawnych.

Prawo własności nieruchomości nie przechodzi na kupującego, lecz w dalszym ciągu należy do dziecka.

Podsumowanie

Skuteczna sprzedaż nieruchomości należącej do dziecka wymaga w pierwszej kolejności uzyskania zezwolenia sądu opiekuńczego.

Zezwolenie na sprzedaż nieruchomości dziecka uzyskuje się poprzez złożenie stosownego wniosku do sądu opiekuńczego, w którym należy szczegółowo wskazać z jakiego powodu rodzice maja zamiar sprzedać nieruchomość dziecka i co zamierzają zrobić ze środkami uzyskanymi ze sprzedaży.

Sąd opiekuńczy po zapoznaniu się z wnioskiem rodziców oraz w szczególności z jego uzasadnieniem zdecyduje, czy zezwolić na sprzedaż nieruchomości należącej do dziecka.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej.

Jeśli zamierzacie Państwo sprzedać, bądź w inny sposób zbyć nieruchomość należącą do dziecka rekomenduję skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej adwokata, bądź radcy prawnego. 

Szczecin, 22 listopada 2024 roku.