Wstęp
Współwłasność zgodnie z art. 195 k.c. to sytuacja, w której prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
Współwłasność może występować pod postacią współwłasności łącznej (zwana inaczej bezudziałową) oraz współwłasności w częściach ułamkowych (udział każdego ze współwłaścicieli określony jest matematycznym ułamkiem np. 1/3).
Współwłasność nieruchomości to niekiedy poważny kłopot dla współwłaścicieli, a podstawowy sposób wyjścia ze stanu współwłasności to uprawnienie każdego współwłaściciela do żądania sądowego zniesienia współwłasności.
Kto może żądać zniesienia współwłasności?
Zgodnie z art. 210 § 1 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Uwaga - wyjątek!
Współwłaściciele mają możliwość wyłączenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności na okres nie dłuższy niż pięć lat.
Wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności musi być dokonane przez czynność prawną (w drodze umowy).
Takie wyłączenie można ponowić i przedłużyć na dalsze pięć lat.
Kiedy można żądać zniesienia współwłasności?
W polskim porządku prawnym nie wskazano terminu, do którego należy wystąpić z żądaniem zniesienia współwłasności.
Oznacza to, że z żądaniem zniesienia współwłasności każdy ze współwłaścicieli może wystąpić w każdym czasie - np. tydzień po powstaniu współwłasności, jak i 20 lat po jej powstaniu.
Zgodnie z art. 220 k.c. roszczenie o zniesienie współwłasności nie podlega przedawnieniu.
Czy zniesienie współwłasności ma jakieś wyłączenia i ograniczenia?
Niestety zniesienie współwłasności pomimo tego, że przysługuje każdemu ze współwłaścicieli i nie podlega przedawnieniu doznaje pewnych ograniczeń, a czasem nawet całkowitych wyłączeń.
Zniesienie współwłasności będzie niemożliwe w przypadku współwłasności przymusowej, która może np. stanowić części wspólne gruntu oraz budynku.
Sposoby zniesienia współwłasności
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na kilka różnych sposobów, jednak ostateczny wybór jednego ze sposobów zależy m.in. od możliwości technicznych nieruchomości oraz finansowych możliwości współwłaścicieli.
Sposoby zniesienia współwłasności są następujące:
1) podział fizyczny nieruchomości,
2) podział przez przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
3) ustanowienie odrębnej własności lokali,
4) sprzedaż publiczna (podział cywilny).
Tryb zniesienia współwłasności - czy postępowanie sądowe to jedyne rozwiązanie?
Zniesienie współwłasności może nastąpić:
- na drodze postępowania sądowego,
- w drodze umowy zawartej przed notariuszem w formie aktu notarialnego.
Pamiętać jednak należy, że warunkiem zniesienia współwłasności w drodze umowy jest zgodna wola wszystkich współwłaścicieli.
Umowa znosząca współwłasność powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego - pod rygorem nieważności.
Postępowanie dotyczące zniesienia współwłasności to postępowanie kompleksowe. Oznacza to, że w toku sprawy zostaną rozstrzygnięte także wszelkie kwestie związane z poczynieniem nakładów na wspólną nieruchomość oraz ponoszeniem wydatków na jej utrzymanie.
Podsumowanie
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić na wiele różnych sposobów.
Punktem wyjścia jest ustalenie czy współwłaściciele są zgodni co do zamiaru niesienia współwłasności oraz wyboru konkretnego sposobu.
W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli jedynym rozwiązaniem pozostaje droga sądowa.
Podział fizyczny nieruchomości (o ile jest technicznie możliwy) ma pierwszeństwo przed sprzedażą nieruchomości.
Pamiętać także należy, że współwłasność nieruchomości może być w każdym czasie zniesiona przez współwłaścicieli poprzez sprzedaż nieruchomości bez ingerencji sądu - czyli po prostu we własnym zakresie.
Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej.
Jeśli zamierzacie Państwo wystąpić z żądaniem zniesienia współwłasności nieruchomości, bądź zostaliście Państwo uczestnikami takiego postępowania sądowego rekomenduję skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej adwokata, bądź radcy prawnego.
Szczecin, 22 listopada 2024 roku.
