Wstęp
Bardzo częstym problemem występującym u współwłaścicieli nieruchomości jest brak porozumienia między nimi w zakresie wspólnego korzystania ze wspólnej nieruchomości. 

Każdy ze współwłaścicieli posiada uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej - co wynika bezpośrednio z art. 206 kodeksu cywilnego. Uprawnienie to jest jednak ściśle uzależnione jest od współposiadania i korzystania z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jednak w sytuacji, gdy między współwłaścicielami istnieje spór co do współposiadania i współkorzystania nieruchomości wspólnej najlepszym i najskuteczniejszym rozwiązaniem będzie dokonanie podziału wspólnej nieruchomości do korzystania - czyli dokonanie quoad usum.

Czym jest quoad usum? 
Quoad usum to najprościej rzecz ujmując możliwość wydzielenia współwłaścicielom nieruchomości części wspólnej nieruchomości do wyłącznego użytku.

Taka możliwość nie wynika bezpośrednio z przepisów prawa, ponieważ w świetle obowiązujących norm prawnych zasadą jest wspólne korzystanie przez wszystkich współwłaścicieli z całej nieruchomości. 

Zarówno doktryna prawnicza, jak i wypracowane i ugruntowane orzecznictwo sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego dopuszcza bowiem taką możliwość.

Sąd Najwyższy na mocy wydanego w dniu 28 stycznia 2022 roku postanowienia w sprawie o sygn. akt III CZP 18/22 stwierdził, że „art. 206 k.c. ma charakter względnie obowiązujący, stąd wszyscy współwłaściciele mogą zgodnie ustalić inny sposób posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w drodze umowy:, w szczególności mogą oni rozdzielić posiadanie i korzystanie w czasie, rozdzielić korzystanie wedle pożytków, podzielić rzecz do korzystania quoad usum lub też powierzyć rzecz do wyłącznego posiadania jednemu ze współwłaścicieli z równoczesnym obowiązkiem wydania pożytków na rzecz pozostałych współwłaścicieli stosownie do wielkości przysługujących im udziałów”. 

W jaki sposób można dokonać quoad usum?
Podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania można dokonać w drodze umowy - a co za tym idzie konieczna jest tutaj zgodna wola wszystkich współwłaścicieli. 

Umowa obejmująca podział nieruchomości do używania jest stosunkiem obligacyjnym, który wywołuje skutki wyłącznie między jej stronami i co najistotniejsze - w żaden sposób nie zmieni stosunków własnościowych. 

W jakiej formie należy zawrzeć umowę?
Umowa obejmująca podział do korzystania nie wymaga żadnej ściśle określonej formy. 

Sąd Najwyższy na mocy wydanego w dniu 10 lutego 2004 roku wyroku w sprawie o sygn. akt IV CK 17/03 wskazał, iż „korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali mieszkalnych znajdujących się we wspólnej nieruchomości, przy aprobowaniu tego stanu przez wszystkich współwłaścicieli, stanowi zachowanie mogące zostać poczytane za dorozumiane złożenie oświadczeń woli składających się na umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania”.

Nie ma zgody między współwłaścicielami w zakresie podziału nieruchomości wspólnej do korzystania - czy można dokonać takiego podziału na drodze sądowej?

W sytuacji, gdy nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli w zakresie dokonania umownego podziału nieruchomości do korzystania można dokonać takiego podziału na drodze postępowania sądowego. 

Sprawa o podział guoad usum będzie rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym, a materialnoprawną podstawę wniosku będzie stanowić art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie ustawy kodeks cywilny.

Kto może wystąpić z żądaniem dokonania podziału nieruchomości wspólnej do korzystania na drodze sądowej?
Z żądaniem o dokonanie przez sąd podziału quoad usum może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, tak jak z wnioskiem dotyczącym czynności zwykłego zarządu. 

Jaki status prawny ma wydzielona część nieruchomości po dokonanym podziale quoad usum?
W zakresie części nieruchomości wspólnej wydzielonej po podziale quoad usum współwłaściciel, któremu przyznano do korzystania część nieruchomości jest posiadaczem zależnym wydzielonej mu części, a w zakresie całej nieruchomości jest w dalszym ciągu współposiadaczem samoistnym jako współwłaściciel.

Podsumowanie
Brak porozumienia między współwłaścicielami w zakresie wspólnego korzystania z nieruchomości można w sposób trwały i skuteczny rozwiązać. W przypadku bardzo poważnych sporów i konfliktów istnieje możliwość dokonania podziału quoad usum w toku postępowania sądowego.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej. 
Jeśli zamierzacie Państwo dokonać podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania rekomenduję skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej adwokata, bądź radcy prawnego. 

Szczecin, 18 grudnia 2024 roku.